Entwurf eines Fondsstandortgesetzes – Neuerungen für Immobilienfonds geplant

1. Referentenentwurf

Das Bundesministerium der Finanzen hat den Entwurf (hier) eines „Gesetzes zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland“ sowie zur Umsetzung von EU-Recht vorgelegt. Im Kapitalanlagesetzbuch (KAGB) soll eine ganze Reihe von Erleichterungen und Flexibilisierungen umgesetzt werden, die zum Teil schon seit Jahren von Marktteilnehmern gefordert werden und insbesondere auch Immobilienfonds betreffen. Daneben wird die EU-Richtlinie 2019/1160 betreffend den Fondsvertrieb in nationales Recht überführt und es werden notwendige Bezugnahmen zu den neuen EU-Verordnungen zur Nachhaltigkeit im Finanzsektor hergestellt. Im Folgenden stellen wir die aus unserer Sicht wesentlichen Änderungen für den Immobilienbereich dar.

2. Neuerungen für Immobilienfonds

a) Darlehen

Die Grenzen für Gesellschafterdarlehen an Immobilien-Gesellschaften sollen flexibilisiert werden. Momentan gilt für Immobilien-Publikumsfonds und für Spezialfonds mit festen Anlagebedingungen, dass die Darlehen eines Fonds an eine Immobilien-Gesellschaft 50% des Wertes der von der Gesellschaft gehaltenen Grundstücke nicht überschreiten dürfen. Außerdem dürfen sämtliche von einem Fonds vergebene Darlehen 25% des Bruttofondsvermögens nicht übersteigen. Diese Grenzen bleiben zwar bestehen, sollen aber künftig nicht bei Immobilien-Gesellschaften gelten, an denen ein Fonds zu 100% beteiligt ist und die selbst direkt Grundstücke halten.

Für Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen soll außerdem die Grenze für Immobilien-Fremdfinanzierungen von 50% auf 60% der Verkehrswerte angehoben werden.

b) Anlagestrategie

Bei Immobilien-Publikumsfonds ist eine Änderung der Anlagestrategie bislang praktisch unmöglich. Denn das Gesetz fordert, dass den Anlegern der Umtausch ihrer Anteile in Anteile eines anderen Immobilien-Publikumsfonds aus der Konzerngruppe der Kapitalverwaltungsgesellschaft angeboten wird, dessen Anlagestrategie der bisherigen entspricht. Ein solcher „Umtauschfonds“ existiert praktisch nie. Es ist daher zu begrüßen, dass das Erfordernis gestrichen werden soll. Zudem soll die Bekanntmachungsfrist für Änderungen der Anlagestrategie oder der Kosten von 3 Monaten auf 4 Wochen verkürzt werden. Die individuelle Anlegerinformation über die Änderungen („dauerhafter Datenträger“) soll künftig regelmäßig auf elektronischem Wege erfolgen dürfen.

c) Neue Fondsvehikel

Bislang dürfen offene Immobilienfonds sowohl im Publikums- wie im Spezialfondsbereich – anders als z.B. in Luxemburg – lediglich als Sondervermögen aufgelegt werden. Als zusätzliches Fondsvehikel soll nun die offene Investmentkommanditgesellschaft zugelassen werden. Geschlossene Immobilien-Fonds wurden bislang faktisch nur als Investmentkommanditgesellschaft gegründet. Zumindest im Spezialfondsbereich sollen sie künftig auch als Sondervermögen aufgelegt werden können.

Weitere geplante neue Fondsvehikel, die den Immobilienbereich berühren könnten, sind geschlossene Master-Feeder-Konstruktionen und offene Infrastrukturfonds. Ob hierfür in der Praxis Bedarf besteht, bleibt abzuwarten. Infrastruktur-Sondervermögen wurden schon einmal in etwas anderer Form in das KAGB aufgenommen, dann aber wegen mangelnder Akzeptanz im Markt wieder gestrichen.

3. Pre-Marketing und Vertrieb

Das Fondsstandortgesetz soll die EU-Richtlinie 2019/1160 betreffend den grenzüberschreitenden Fondsvertrieb umsetzen. Die Umsetzungsfrist läuft am 2. August 2021 ab. Bereits bei Erlass der Richtlinie war klar, dass sie nicht nur grenzüberschreitende Sachverhalte regelt. Man befürchtete, dass die in Deutschland bewährten und seitens der BaFin akzeptierten Verfahrensweisen bei der Auflage von Spezialfonds gestört würden. Diese Bedenken räumt der Gesetzentwurf leider nicht aus. Das BMF hat die europäischen Vorgaben unverändert übernommen – rechtlicher Spielraum für Abweichungen bestand kaum.

Ein neuer Paragraph enthält nun erstmals Anforderungen für das „Pre-Marketing“ von AIF an deutsche professionelle und semi-professionelle Anleger. Darunter ist als Vorphase des anzeigepflichtigen Vertriebs die Präsentation von mehr oder weniger fortgeschrittenen Fondsideen und –entwürfen an potentielle Anleger zu verstehen. Wesentliches Abgrenzungskriterium zum Vertrieb ist, dass die Anleger noch nicht die Möglichkeit haben dürfen, Anteile zu zeichnen oder eine verbindliche Anlageentscheidung zu treffen. Auf der anderen Seite liegt noch kein Pre-Marketing vor, wenn eine KVG allgemein für sich und ihre Produkte oder Dienstleistungen wirbt, ohne sich auf einen geplanten Fonds zu beziehen.

Die Aufnahme von Pre-Marketing-Aktivitäten soll binnen zwei Wochen bei der BaFin angezeigt werden. Will ein Anleger binnen 18 Monaten nach Beginn des Pre-Marketings Anteile an dem neuen Fonds erwerben, wird dies als Vertriebsergebnis fingiert; die Zeichnung darf dann erst erfolgen, nachdem der Fonds ein Vertriebsanzeigeverfahren durchlaufen hat.

In der Praxis werden deutsche Immobilien-Spezialfondsprodukte nicht selten gemeinsam mit potentiellen Anlegern entwickelt. Ein Vertrieb findet nicht statt, da der oder die Anleger dem Fonds beitreten, sobald er überhaupt Vertriebsreife erreicht hat. Die eben geschilderte Neuregelung könnte diese durchaus sachgerechte Vorgehensweise unnötig verkomplizieren. Denn die KVG müsste für die Verhandlungsphase vor Fondsauflage eine Pre-Marketing-Anzeige abgeben. Nach erfolgter Abstimmung über die Details der Ausgestaltung müsste dann erst die Vertriebsanzeige erfolgen, ehe die Anleger dem Fonds beitreten können.

4. Digitale BaFin-Plattform

Schließlich sollen sämtliche Meldungen und Einreichungspflichten nach dem KAGB an die BaFin zwingend auf ein elektronisches Verfahren umgestellt werden. Die diesbezüglichen Änderungen treten jedoch erst zum 1. April 2023 in Kraft. Die digitale Meldeplattform muss erst noch eingerichtet werden. Das Projekt entspricht einer vielfach geäußerten Forderung der Fondsbranche, die Kommunikation mit der Aufsicht zeitgemäß papierlos zu gestalten.

5. Fazit

Der Entwurf des Fondsstandortgesetzes setzt erfreulicherweise viele, zum Teil schon lange geäußerte Forderungen der Fondsbranche nach Vereinfachung und Flexibilisierung um. Der dahinterstehende Gedanke der Standortförderung ist positiv zu werten. Dem gegenüber stehen neue Hürden im (Spezialfonds-)Vertrieb, die den Marktteilnehmern von der EU aufgebürdet werden.

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