Erbbaurecht kompakt I Teil 2 Begründung des Erbbaurechts

1. Bestandteile eines Erbbaurechtsvertrages

Ausgangspunkt eines jeden Erbbaurechtes ist der notariell beurkundete Erbbaurechtsvertrag, welcher neben dem dinglichen auch den schuldrechtlichen Inhalt des Erbbaurechtes regelt.

Welche Regelungen mit dinglicher Wirkung zum Inhalt des eingetragenen Erbbaurechtes gemacht werden können, wurde vom Gesetzgeber abschließend geregelt (vgl. hierzu §§ 2, 5, 27 Abs. 1 und 32 Abs. 1 ErbbauRG). Im Einzelnen handelt es sich hierbei um folgende Regelungskomplexe:

• Regelungen bezüglich des vom Erbbaurecht umfassten Bauwerkes (z.B. die Errichtung, Nutzung, Erhaltung und Kostentragung);
• Die Erstreckung des Erbbaurechtes auf nicht bebaute Teile des Erbbaugrundstückes;
• Die Dauer des Erbbaurechtes (Zeitablauf, Entschädigung, vorzeitige Beendigung und Verlängerung);
• Verfügungsbeschränkungen;
• Vorkaufsrechte sowie
• Vertragsstrafen.

Alle sonstigen Bestimmungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten können nicht dinglich wirkender Inhalt eines Erbbaurechtes sein, sondern müssen schuldrechtlich vereinbart werden. Dies betrifft auch die Vereinbarung über einen Erbbauzins, da der Erbbauzins nicht Inhalt des Erbbaurechtes ist, sondern lediglich eine dingliche Belastung des Erbbaurechts darstellt. Eine Verdinglichung des Erbbauzinses ist gleichwohl über die Eintragung einer sog. Erbbauzinsreallast im Erbbaugrundbuch möglich.

Um den Übergang der schuldrechtlichen Inhalte eines Erbbaurechtsvertrages bei einer Rechtsnachfolge der Vertragsparteien abzusichern, bedarf es flankierender Rechtsnachfolgeregelungen im Erbbaurechtsvertrag, da diese nicht von Gesetzes wegen auf einen Rechtsnachfolger übergehen.

2. Eintragung im Grundbuch

Im Nachgang zu der notariellen Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages, bedarf es der Eintragung des Erbbaurechtes im Grundbuch des belasteten Grundstücks.

Ein Erbbaurecht kann aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich nur dann wirksam zur Eintragung gelangen und somit entstehen, wenn es in dem jeweiligen Grundbuch die erste Rangstelle erhält (vgl. § 10 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG). Es ist weder eine Eintragung im Nachrang noch eine Eintragung im Gleichrang zu einem anderen Recht zulässig. Andernfalls kann das Erbbaurecht nicht wirksam bestellt werden. Dieser erste Rang ist unveränderlich, was insbesondere bei Finanzierungen zu beachten ist.

Das Erbbaurechtsgesetz (§ 10 Abs. 2 ErbbauRG) sieht jedoch vor, dass von dem Erfordernis der ersten Rangstelle aufgrund Rechtsverordnung abgewichen werden kann. In Baden-Württemberg erfolgt dies beispielsweise durch die Erteilung eines so genannten Unschädlichkeitszeugnisses. Neben Baden-Württemberg haben auch die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen sowie Sachsen entsprechende Rechtsverordnungen erlassen.

Ist das Erbbaugrundstück zur Zeit der Bestellung des Erbbaurechts nicht lastenfrei, so sind die in Abt. II und/oder Abt. III eingetragenen Rechte im Regelfall entweder zu löschen oder es sind diesbezüglich Rangrücktrittserklärungen der vorrangig Berechtigten hinter das neu zu bestellende Erbbaurecht einzuholen.

In zeitlicher Hinsicht ist es zwar grundsätzlich ausreichend, die jeweiligen Rangrücktrittserklärungen oder Löschungsbewilligungen dem Grundbuchamt gleichzeitig mit dem Antrag auf Eintragung des Erbbaurechtes, d.h. also nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages, vorzulegen, dies führt jedoch in der Praxis mitunter zu zusätzlichem Kostenaufwand und Zeitverzug bei der Eintragung. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Gespräche mit vorrangig Berechtigten zu Anpassungsbedarf im Erbbaurechtsvertrag (z.B. Eintragung einer inhaltsgleichen Dienstbarkeit im Erbbaugrundbuch) führen. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, entsprechende Gespräche mit den Berechtigten frühzeitig aufzunehmen und vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrages abzuschließen.

3. Errichtung eines Erbbaugrundbuches

Nach Eintragung des Erbbaurechtes im Grundbuch des belasteten Grundstückes ist das Grundbuchamt gem. § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG von Amts wegen verpflichtet, für das Erbbaurecht ein weiteres eigenes Grundbuchblatt, das so genannte Erbbaugrundbuch, anzulegen. Dies erfolgt in der Regel zeitgleich. Trotz seiner Ähnlichkeit zum Vollrecht Eigentum ist das Erbbaurecht “nur” ein Recht in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstückes, wenn auch mit der einmaligen Besonderheit, dass zusätzlich zum Grundstücksgrundbuch ein Erbbaugrundbuch angelegt wird (vgl. §§ 14 ff. ErbbauVO).

Insbesondere für Projektentwicklungen und komplexe Vorhaben auf Grundlage von Erbbaurechten ist eine genaue Kenntnis dieser Abhängigkeiten essenziell. So kann beispielsweise erst ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des Erbbaugrundbuches das Erbbaurecht selbst mit einer Finanzierung belastet werden oder der Erbbauzins dinglich über eine Erbbauzinsreallast gesichert werden.

4. Zusammenfassung

• Die Weichen für eine reibungslose Begründung eines Erbbaurechts müssen bereits bei der Vertragsgestaltung gestellt werden.
• Gespräche mit etwaigen vorrangig Berechtigten sollten bereits vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrages aufgenommen werden. Je nach Grundbuchsituation erfordert dies mitunter eines strukturierten Verfahrens und einer engen Verzahnung mit der Vertragsgestaltung.
• Insbesondere für Projektentwicklungen und komplexe Vorhaben auf Grundlage von Erbbaurechten ist eine genaue Kenntnis der rechtlichen Abhängigkeiten zwischen Grundstücks- und Erbbaugrundbuch essenziell.

Gerne unterstützen wir Sie bei rechtlichen Fragen rund um das Thema Erbbaurecht sowie der entsprechenden Umsetzung im Erbbaurechtsvertrag.

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