Nachhaltige Immobilien in nachhaltigen Fonds – die Taxonomie-Verordnung der EU

Overview


(Spätestens) mit dem Pariser Klimaschutzabkommen entschied sich die EU, das Thema Nachhaltigkeit weit oben auf die politische Agenda zu setzen. Das Finanzsystem soll umfassend umgestaltet werden, damit privates Kapital in nachhaltige Investitionen gelenkt werden kann. Am Beispiel von Immobilien-Investitionen zeigen sich exemplarisch die Schwierigkeiten: Wann ist eine Immobilie nachhaltig? Und welche Folgen hat dies für Investitionen von Immobilienfonds?

In Depth


1. Hintergrund – der EU-Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums

(Spätestens) mit dem Pariser Klimaschutzabkommen und der UN-Agenda 2030 für nachhaltige Entwicklung entschied sich die EU, das Thema Nachhaltigkeit weit oben auf die politische Agenda zu setzen. Dem Finanzsystem soll dabei eine Schlüsselrolle zukommen: Es soll umfassend umgestaltet werden, damit privates Kapital gezielt in nachhaltige Investitionen gelenkt werden kann. Vordringlich muss hierfür ein gemeinsames Verständnis des Begriffs „nachhaltig“ entwickelt werden. In einem Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums vom 08.03.2018 hat die europäische Kommission deshalb eine einheitliche Klassifizierung („Taxonomie“) von nachhaltigen Tätigkeiten innerhalb der EU als wichtigste Maßnahme angesehen. Anschließend wurde eine Expertengruppe („Technical Expert Group“) eingesetzt, welche die Grundlagen für das Klassifizierungssystem nachhaltiger Anlagen schaffen soll. Weitere geplante Maßnahmen des Aktionsplans sind u. a. die Förderung von Investitionen in nachhaltige Produkte, die stärkere Berücksichtigung von Nachhaltigkeit in der Finanzberatung, die Einbettung der Nachhaltigkeit in das Risikomanagement, die Klärung von Nachhaltigkeitspflichten institutioneller Anleger und Vermögensverwalter sowie die Förderung von Transparenz in diesen Bereichen. Die Vorschläge für eine EU-Taxonomie-Verordnung sowie eine Verordnung zur Offenlegung von Informationen liegen seit dem 24.05.2018 vor. Die technische Expertengruppe hat ihren Bericht zur Taxonomie am 18.06.2019 vorgelegt. Weitere Empfehlungen der Expertengruppe sollen nun bis Ende 2019 erfolgen.

2. Die Vorschläge zur EU-Taxonomie-Verordnung sowie zur Offenlegung von Informationen

Die Taxonomie-Verordnung soll festlegen, was „nachhaltig“ ist, und damit den Grundstein für einen EU-Rahmen legen, der die Aspekte Umwelt, Soziales und Governance (Environmental Social Governance – ESG) in das Finanzsystem integriert. ESG-Aspekte sollen durchgängig in allen Bereichen des Investitions- und Beratungsprozesses von Anlegern und Vermögensverwaltern (mit) berücksichtigt werden. Die Verordnung bestimmt jedoch zunächst nur Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten und legt Umweltziele fest, deren Verfolgung als nachhaltig angesehen wird, wie zB Klimaschutz oder Vermeidung oder Verminderung der Umweltverschmutzung. Sie enthält weder eine Kennzeichnung für nachhaltige Finanzprodukte noch Verpflichtungen für Finanzmarktteilnehmer, nachhaltige Produkte aufzulegen oder in diese zu investieren. Bietet jedoch ein Fondsmanager zB einen „grünen Fonds“ ausdrücklich als solchen an, so soll er zukünftig nachweisen, in welchem Umfang die Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten berücksichtigt werden. Der Entwurf der Verordnung zur Offenlegung von Informationen soll korrespondierend hierzu sicherstellen, dass Finanzmarktteilnehmer, wie zB Kapitalverwaltungsgesellschaften, ESG-Aspekte in ihre internen Prozesse einbeziehen und ihre Kunden hierüber unterrichten. So sollen diese zB auf ihren Websites, in Fondsprospekten oder in den Jahresberichten ihre Strategien, die sie im Hinblick auf die Berücksichtigung von Nachhaltigkeit in ihren Investitionen verfolgen, veröffentlichen. Zudem sollen die Berichtspflichten von Unternehmen ausgeweitet werden, damit Investoren beurteilen können, inwieweit deren Tätigkeit Nachhaltigkeitskriterien erfüllt und damit auch die Anlage in das Unternehmen als nachhaltig gelten kann.

3. Der Bericht der technischen Expertengruppe – nachhaltige Immobilieninvestitionen

Der Bericht der technischen Expertengruppe zur Taxonomie vom 18.06.2019 ist mit 414 Seiten sehr umfangreich. Die Expertengruppe hat sich angesichts des Umfangs des Projekts zunächst auf die Klassifizierung wirtschaftlicher Aktivitäten beschränkt, die einen wesentlichen Beitrag zur Verringerung des Klimawandels leisten können. Hierzu gehören auch Gebäude, die für mehr als ein Drittel des Energieverbrauchs und der Treibhausemissionen verantwortlich sein sollen. Bei Immobilien hat sich die Expertengruppe auf die Bereiche Errichtung, Sanierung und Erwerb konzentriert. Insbesondere die letzte Kategorie dürfte für die Anbieter von Immobilienfonds und deren Transaktionsaktivitäten von Interesse sein. Ziel der Taxonomie ist, perspektivisch nur noch energiesparende und ressourceneffiziente Gebäude als zulässige (nachhaltige) Anlagegegenstände zu klassifizieren.

Angesichts fehlender Daten sowie noch ungleicher Wettbewerbsbedingungen innerhalb der EU, beispielsweise aufgrund unterschiedlicher klimatischer Bedingungen und verschiedener nationaler Standards, hat sich die Expertengruppe zum einen dafür ausgesprochen, zumindest übergangsweise mit bestehenden nationalen Standards und Regularien zu arbeiten, und zum anderen, als Maßstab für nachhaltige Gebäude jeweils die besten 15% der Immobilien eines lokalen Marktes heranzuziehen. Bis zum Jahr 2050 sollen dann schrittweise gleiche Wettbewerbsbedingungen und Schwellenwerte hergestellt werden, so dass in 2050 Null-Energie-Gebäude ohne Treibhausgasausstoß als Maßstab gelten sollen.

Bei Immobilien-Transaktionen soll – bis zur Definition einheitlicher Grenzwerte – ein Gebäude dann als nachhaltig erwerbbar gelten, wenn es entweder bereits über ein Energy Performance Certificate (EPC – Energieausweis) mit der Bewertung B verfügt, oder diese Bewertung durch Sanierungsmaßnahmen binnen drei Jahren nach dem Erwerb erzielt. Alternativ soll es ausreichend sein, wenn binnen drei Jahren eine Verbesserung der Energiebilanz um mindestens 30% hergestellt wird. Bei Transaktionen außerhalb der EU können vergleichbare nationale Bewertungen bzw. Zertifikate herangezogen werden.

4. Bewertung und Ausblick 

Bei der Implementierung von Nachhaltigkeit und ESG-Standards in der Finanzbranche geht es nicht mehr um das „ob“, sondern nur noch um das „wie“. Erste Kernfrage ist hierbei die Definition des vielfach verwendeten Begriffs „nachhaltig“. Am Beispiel der Immobilien und den Untersuchungen und Vorschlägen der Expertengruppe wird deutlich, wie schwierig eine allgemein verbindliche Antwort ist: Faktoren wie Baumaterialien, Baumaßnahmen, Lage und späterer Abbruch einer Immobilie blenden die Experten (bewusst) aus. Auch die Treibhausgasemissionen einer Immobilie können derzeit – mangels Daten – noch nicht berücksichtigt werden. Und selbst die bloße Betrachtung des Primärenergieverbrauchs führt mangels objektiver Grenzwerte und aufgrund unterschiedlicher nationaler Regularien innerhalb Europas bereits zu Ungleichheiten – von Transaktionen außerhalb der EU ganz zu schweigen.

Fraglich ist auch, wie mit den Unterschieden bei den Nutzungsarten, wie zB Wohn-, Gewerbe- oder Industriegebäuden umgegangen werden soll. Jede dieser Asset-Klassen hat völlig unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Parameter zu beachten. Zudem sind Immobilien-Transaktionen langfristige Investments und ein kurzfristiges Umschichten des Bestands in nachhaltigere Objekte ist beispielsweise für einen Immobilienfonds kaum möglich. Hier deutet sich – nach der Definition von Nachhaltigkeit – bereits eine zweite Kernfrage an: Das Spannungsverhältnis zwischen Nachhaltigkeitsaspekten und der treuhänderischen Pflicht des Fondsmanagers, für seine Anleger renditeorientiert zu handeln.

Auch wenn der Immobilienbereich somit nur einen Bruchteil des großen Taxonomieprojekts ausmacht, zeigt er anschaulich die Schwierigkeiten der Nachhaltigkeitsdefinition. Dennoch müssen sich die Marktteilnehmer mit der Thematik befassen und sich auf die nahende Regulierung vorbereiten.

Wir informieren und unterstützen Sie hierbei. Sprechen Sie uns jederzeit gerne an!