REAL ESTATE UPDATE: Neuerungen im Immobilienwirtschaftsrecht – Änderungen 2024: GEG, CO2-Abgabe, MoPeG, AfA, etc.

1. Änderung des Gebäudeenergie-Gesetz

Die Änderung des Gesetzes zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetzes (GEG)) ist am 1. Januar 2024 in wesentlichen Teilen in Kraft getreten und sieht unter anderem vor, dass jede neu eingebaute Heizung zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Diese Vorgabe gilt zunächst ausschließlich für Neubauten in einem Neubaugebiet. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gibt es im GEG definierte Übergangsfristen. Hierbei ist der Stand der kommunalen Wärmeplanung entscheidend (siehe hierzu unten Ziffer 2).

Funktionierende Gas- und Ölheizungen im Bestand können generell weiter betrieben werden. Das gilt auch, wenn eine Heizung ausfällt, aber noch repariert werden kann. Für den Fall, dass eine Heizung ausgetauscht werden muss, weil sie irreparabel beschädigt oder zerstört ist, gibt es mehrjährige Übergangsfristen. Bis zum Ablauf der Fristen für die Wärmeplanung dürfen weiterhin neue Öl- und Gasheizungen eingebaut werden, die jedoch ab 2029 mit einem wachsenden Anteil an erneuerbaren Energien wie Biogas oder Wasserstoff zu betreiben sind. Hat die Kommune bereits einen Wärmeplan, ist der Einbau von Heizungen verbindlich, die mit 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden. Nur in Härtefällen können Eigentümer von dieser Pflicht befreit werden.

Mit der Novelle zum GEG wurde im Mietrecht mit § 559e BGB eine neue Modernisierungsumlage eingeführt. Vermieter können seit dem 1. Januar 2024 eine Mieterhöhung verlangen, wenn sie eine alte Heizung durch eine solche ersetzen, die den GEG-Vorgaben entspricht. Zulässig ist ein Aufschlag von 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der erhaltenen Drittmittel, sofern eine staatliche Förderung in Anspruch genommen wurde; im Übrigen von 8 %. Die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB muss jedoch berücksichtigt werden.

2. Kommunale Wärmeplanung

Das Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (Wärmeplanungsgesetz) ist parallel zu den Änderungen des GEG am 1. Januar 2024 in Kraft getreten.

Erst wenn die kommunale Wärmeplanung gemäß Wärmeplanungsgesetz vorliegt, sind Eigentümer von Bestandsgebäuden verpflichtet, mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien zu heizen, sofern die alte Gas- oder Ölheizung irreparabel ausfällt. Zu beachten sind auch die darüber hinaus im GEG enthaltenen Übergangsfristen, siehe §§ 71i ff. GEG.

Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern haben bis zum 1. Januar 2026 eine kommunale Wärmeplanung zu verabschieden, alle anderen Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Für kleinere Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern können die Länder ein vereinfachtes Verfahren ermöglichen. Außerdem ist vorgesehen, dass mehrere Gemeinden eine gemeinsame Planung vorlegen können. Die Kommunen müssen in den Plänen angeben, in welchen Straßen eine Fernwärme-Versorgung geplant ist, wo Nahwärme beispielsweise über Biomasse verfügbar sein wird oder wo ein Wasserstoffnetz aufgebaut werden soll.

3. Auslaufen der Energiepreisbremsen

Ab dem 1. März 2024 kehrt die Mehrwertsteuer auf Gas und Fernwärme zu ihrem ursprünglichen Prozentsatz von 19 % zurück. Die staatlichen Preisbremsen für Gas, Fernwärme und Strom liefen bereits zum 31. Dezember 2023 aus.

Zu beachten ist weiterhin, dass die staatlichen Entlastungen für Gas und Fernwärme aus den Energiepreisbremsen für den Nebenkosten-Abrechnungszeitraum bis Ende 2023 noch zu berücksichtigen sind. Eigentümer sind verpflichtet, diese an die Mieter weiterzugeben. Dasselbe gilt für den Dezember-Abschlag aus dem Jahr 2022, den der Bund damals vollständig für Gas- und Fernwärmekunden übernommen hat.

4. Erhöhung der CO2-Abgabe

Der Preis für den Ausstoß klimaschädlichen Kohlenstoffdioxids (CO2) mit fossilen Energien ist zum 1. Januar 2024 von EUR 30 pro Tonne CO2 auf EUR 45 Euro pro Tonne CO2 erhöht worden. Eine weitere Erhöhung auf EUR 55 pro Tonne CO2 soll im Jahr 2025 erfolgen. Die erhöhten Kosten sind unter anderem im Rahmen der gesetzlich verpflichtenden Aufteilung der Kosten für den Kohlendioxidausstoß eines Gebäudes zwischen Mieter und Vermieter zu berücksichtigen.

5. Immobilien-GbRs

Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) trat im Wesentlichen am 1. Januar 2024 in Kraft. Ist im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als sogenannte Außen-GbR (vgl. die neu eingefügte Definition in § 705 Abs. 2 BGB) eingetragen oder enthält die Eintragung der Eigentümer den Zusatz „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“, besteht möglicherweise Handlungsbedarf:

Künftige Eintragungen in das Grundbuch im Falle einer GbR sind nur noch zulässig, wenn die Gesellschaft im neuen Gesellschaftsregister eingetragen ist. Das Gesellschaftsregister ist vergleichbar zum Handelsregister und wird bei den Registergerichten geführt. Änderungen im Grundbuch, also z.B. die Eintragung von Grundschulden, von Dienstbarkeiten, die Änderung von Nutzungsrechten, Erbbaurechten wie auch Änderungen im Gesellschafterbestand (im Veräußerungs- oder Todesfall) sind nur noch möglich, wenn die GbR bereits im Register geführt wird.

Zur Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister bedarf es einer Anmeldung durch alle Gesellschafter in notariell beglaubigter Form, die der Notar elektronisch zum Registergericht einreicht. Im Gesellschaftsregister werden als Mindestangaben eingetragen:

Firma der Gesellschaft (mit Zusatz „eingetragene GbR“ oder „eGbR“),

• Sitz und Anschrift,
• Daten der Gesellschafter,
• Angaben zur Vertretungsbefugnis nach außen.

Zu beachten ist, dass die Eintragung je nach Auslastung der Registergerichte einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Wenn Änderungen anstehen, ist es ratsam, frühzeitig für die Eintragung zu sorgen.

Für die GbR als eingetragene Personengesellschaft gelten zukünftig auch die Regeln des Transparenzregisters. Das bedeutet, dass die wirtschaftlich Berechtigten im Sinne des Geldwäschegesetzes elektronisch zum Transparenzregister zu melden sind. Der Eintrag muss stets aktuell gehalten werden. Verstöße können Bußgelder zur Folge haben.

6. Wachstumschancengesetz

Mit dem Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness (Wachstumschancengesetz) soll die Liquiditätssituation von Unternehmen verbessert und so Raum für Investitionen geschaffen werden. Daneben bezweckt das Gesetz eine Vereinfachung des Steuersystems sowie eine Entlastung kleinerer Betriebe durch Bürokratie durch die Anhebung von Schwellenwerten und Pauschalen. Außerdem sollen Maßnahmen ergriffen werden, die dazu beitragen, unerwünschte Steuergestaltungen aufzudecken und abzustellen.

Der Bundesrat hat am 24. November 2023 den Vermittlungsausschuss angerufen, das Gesetzgebungsverfahren dauert daher noch an.
Bislang vorgesehene und für die Immobilienbranche besonders relevante Änderungen sind unter anderem:

• Befristete Wiedereinführung einer degressiven AfA von bis zu 25 %, maximal dem 2,5-fachen der linearen Abschreibung, für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die ab dem 1. Oktober 2023 und vor dem 1. Januar 2025 angeschafft oder hergestellt werden,
• Einführung einer degressiven AfA für Wohngebäude mit 6 % mit Baubeginn ab 1. Oktober 2023 mit Befristung auf 6 Jahre.

7. Umsatzsteuerfreiheit von Verwaltungsleistungen für alternative Investmentfonds

Verwaltungsleistungen an alternative Investmentfonds sind ab 2024 umsatzsteuerfrei. Hiermit erfolgt eine Angleichung an die bislang günstigeren Umsatzsteuerregelungen europäischer Fondsstandorte wie Luxemburg. In der Schnittstelle zwischen Steuerrecht, Investmentfonds und Immobilienrecht ergeben sich wichtige Änderungen. AIFs, Fonds-Manager/KVGen (AIFM), Anlageberater und auch Vermieter sollten sich aufgrund der seit dem 1. Januar 2024 geltenden Änderungen kurzfristig mit den Auswirkungen befassen.

Auswirkungen aus der Sicht des Immobilienwirtschaftsrechts ergeben sich insbesondere bei angemieteten Büros durch den AIFMs bzw. des Anlageberaters, da für diese Mietverträge aus Vermietersicht ggfs. die Berechtigung zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung entfällt, sog. Umsatzsteueroption. Für eine wirksame Umsatzsteueroption muss der Mieter grundsätzlich mindestens 95 % seiner Umsätze umsatzsteuerpflichtig erbringen. Der Vermieter hat ein Interesse an der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung, wenn laufende Vorsteuerberichtigungszeiträume in Bezug auf die Immobilie bestehen und bei Erhöhung der umsatzsteuerfreien Vermietung auf den Vermieter Vorsteuerberichtigungen oder eine anteilige Versagung des Abzugs laufender Vorsteuer zukommen können (sog. Vorsteuerschaden).

Der Wegfall der Umsatzsteueroption führt dazu, dass die Miete zukünftig ohne Umsatzsteuer geschuldet wird, also umsatzsteuerfrei erfolgt. Der Mieter kann jedoch – je nach Regelung im Mietvertrag – verpflichtet sein, dem Vermieter einen entstehenden Vorsteuerschaden zu ersetzen.
Bestehende Mietverträge mit AIFMs und Anlageberatern sollten aus Mieter- und Vermieter-Sicht auf Relevanz, potenzielle Informations- und Schadensersatzpflichten sowie Anpassungsmöglichkeiten überprüft werden.

Für weitere Informationen zur Umsatzsteuerfreiheit von Verwaltungsleistungen für alternative Investmentfonds empfehlen wir Ihnen unseren Newsletter vom 18. Dezember 2023 „UPDATE TAX, INVESTMENT FUNDS UND REAL ESTATE – DIE UMSATZSTEUERBEFREIUNG FÜR ALTERNATIVE INVESTMENTFONDS KOMMT“, der das Thema detailliert behandelt.

8. Unser Fazit

Wie bereits im vergangenen Jahr sind auch im Jahr 2024 viele für die Immobilienbranche relevante gesetzgeberische Änderungen von dem Ziel eines stärkeren Klimaschutzes geprägt. Insbesondere die Änderung des GEG hat die Debatte im Hinblick auf Sanierungspflichten von Bestandsgebäuden und deren Kosten verstärkt. Weitreichende Impulse für eine Belebung der Bautätigkeit wie etwa eine Vereinheitlichung der verschiedenen Landesbauordnungen für eine Beschleunigung und Vereinfachung von Bauvorhaben sind demgegenüber bislang unterblieben. Es bleibt abzuwarten, ob und inwieweit der Gesetzgeber im Jahr 2024 insofern noch tätig wird.