1. Textform bei Gewerbemietverträgen

Mit dem Inkrafttreten des Vierten Gesetzes zur „Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie“ (BEG IV) am 1. Januar 2025 wurde das Schriftformerfordernis für Gewerberaummietverträge reformiert (§§ 578 Abs. 1 S. 2, 550 S. 1 BGB). Bis Ende 2024 war für gewerbliche Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Schriftform zwingend vorgeschrieben; wurde sie nicht eingehalten, galt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden. Ab 2025 sind der Abschluss sowie Änderungen und Ergänzungen von langfristigen Gewerberaummietverträgen in Textform (§ 126b BGB) möglich.

Mit dem 2. Januar 2026 ist auch die Übergangsregelung des Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB entfallen, wonach die Schriftform für Altverträge grundsätzlich bis zum 1. Januar 2026 anwendbar war, sodass die Textform nun für alle Gewerberaummietverhältnisse einschließlich Altverträgen verbindlich ist.

2. Änderungen im Mietrecht

Mit dem Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze hat der Gesetzgeber die Mietpreisbremse als zentrales Instrument zur Begrenzung von Mietsteigerungen beibehalten und diese bis Ende 2029 verlängert. Die Neuregelung trat am 23. Juli 2025 in Kraft und soll weiterhin sicherstellen, dass Neuvertragsmieten in angespannten Wohnungsmärkten höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten weiterhin für Neubauten nach dem 1. Oktober 2014 sowie für umfassend modernisierte Wohnungen.

Eine Vielzahl von Bundesländern hat ihre Verordnungen zur Einstufung als „angespannter Wohnungsmarkt“ verlängert und die Gebietskulissen an die aktuellen Marktbedingungen angepasst.

Nach der Verlängerung der Mietpreisbremse im letzten Jahr hat Bundesjustizministerin Stefanie Hubig eine umfassende Reform des Mietrechts angekündigt, um Wohnraum günstiger zu machen und den Mieterschutz vor steigenden Mieten zu stärken. Der Gesetzesentwurf „Mietrecht II“ befindet sich derzeit in der Ressortabstimmung und sieht unter anderem vor, Indexmieten sowohl für bestehende als auch für neue Verträge auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr zu begrenzen. Bei möblierten Wohnungen soll der Zuschlag für Möbel künftig gesondert ausgewiesen werden, wobei er sich am Zeitwert orientieren und angemessen sein muss; für vollständig möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Kurzzeitmietverträge sollen auf höchstens sechs Monate beschränkt werden und die Wertgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen nach dem vereinfachten Verfahren gemäß § 559c Abs. 1 Satz 1 BGB soll von EUR 10.000 auf EUR 20.000 steigen. Außerdem soll eine außerordentliche Kündigung künftig abgewendet werden können, wenn die ausstehende Summe innerhalb von zwei Monaten vollständig beglichen wird.

Es ist vorgesehen, dass das Maßnahmenpaket bis spätestens Anfang 2027 in Kraft tritt. Der Bundesrat hat bereits mit seinem am 7. Januar 2026 vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (Drucksache 21/3509) wesentliche Themen des Referentenentwurfs zur Änderung des Mietrechts aufgegriffen.

Der Koalitionsvertrag sieht zusätzlich die Einrichtung eines Expertengremiums vor, das bis zum 31. Dezember 2026 Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Mietrechts erarbeiten soll. Im Fokus stehen die Präzisierung der Regelungen zur Mietpreisüberhöhung im Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 WiStrG), die Einführung von Bußgeldvorschriften bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse sowie die Harmonisierung mietrechtlicher Vorschriften. Das Expertengremium hat am 16. September 2025 seine Arbeit aufgenommen – es bleibt abzuwarten, welche Änderungsvorschläge vorgelegt werden und ob sowie wann deren Umsetzung erfolgen. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz beabsichtigt, auf Grundlage der Ergebnisse des Gremiums einen Gesetzentwurf vorzulegen.

3. Nachhaltigkeit

Der Gesetzgeber hat die Anforderungen an eine möglichst klimaschonende und damit nachhaltige Errichtung sowie den Betrieb von Immobilien seit Jahren auf der Agenda und verschärft die Regelungen jährlich, so auch dieses Jahr.

a. Neues Gebäudemodernisierungsgesetz

Die Bundesregierung plant, Ende Februar 2026 eine Novelle des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes zu beschließen. Damit soll, wie im Koalitionsvertrag festgelegt, das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG), allgemein als „Heizungsgesetz“ bekannt, umfassend reformiert werden. Die fachliche Ausgestaltung der Eckpunkte soll bis Ende Januar 2026 gemeinsam von den Fraktionsvorsitzenden, den Fachpolitikern sowie den zuständigen Ministerien erarbeitet werden. Hintergrund dieser Reform ist die Umsetzung der neuen EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275 vom 24. April 2024 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden – Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), die bis Mai 2026 erfolgen muss.

Kernpunkt bleibt die sogenannte 65-Prozent-Regel: Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Neubauten gilt diese Vorgabe bereits seit 2024. Für Bestandsgebäude greift die Pflicht in Großstädten ab dem 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen spätestens ab Mitte 2028. Das neue Gesetz soll technologieoffener, flexibler und insgesamt einfacher gestaltet werden.

Darüber hinaus erfordert die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie auch Anpassungen am Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG), insbesondere mit neuen Vorgaben für Nichtwohngebäude. Deutschland muss die entsprechenden Regelungen bis Ende Mai 2026 in nationales Recht übertragen.

b. Gebäudetyp-E-Gesetz

Die Bundesregierung hat im November 2025 die Eckpunkte des Gebäudetyps E vorgestellt. Ziel ist eine grundlegende Vereinfachung des Bauens in Deutschland, um Baukosten zu senken, Verfahren zu beschleunigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Gebäudetyp E steht für „einfaches, bedarfsgerechtes Bauen“ und soll insbesondere den Wohnungsbau entlasten. Derzeit erfordert die Baupraxis die Einhaltung hoher Standards und zahlreicher anerkannter Regeln der Technik, was häufig zu Planungen führt, die über den eigentlichen Bedarf hinausgehen. Kern des Konzepts ist daher die Möglichkeit, auf nicht zwingend vorgeschriebene Baustandards zu verzichten. Der Gebäudetyp E soll sowohl für Neubauten als auch für Maßnahmen im Gebäudebestand gelten.

Zur Umsetzung ist die Einführung eines Gebäudetyp-E-Vertrags vorgesehen, der den Parteien eine rechtssichere Vereinbarung über vereinfachte Baustandards ermöglicht. Dabei wird an die technischen Baubestimmungen der Länder angeknüpft. In Bereichen ohne entsprechende Regelungen soll nur ein einfacher Standard geschuldet sein. Eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik soll künftig nicht automatisch als Mangel gelten.

Der Gebäudetyp E soll in der Planungs- und Baupraxis etabliert werden. Begleitend zu den zivilrechtlichen Regelungen sind Maßnahmen vorgesehen, um Wissen und Erfahrungen zu verbreiten. Dazu gehören die Auswertung von Pilotprojekten, die Veröffentlichung der Ergebnisse sowie die Erstellung einer Best-Practice-Sammlung einschließlich Musterverträgen.

Die rechtlichen Grundlagen sollen nun geschaffen und die Eckpunkte gemeinsam mit Ländern, Fachkreisen und Verbänden konkretisiert werden. Inwieweit sich der Gebäudetyp-E praktisch durchsetzen wird, bleibt abzuwarten. Der Markt scheint dem neuen Gebäudetyp grundsätzlich positiv gegenüberzustehen; die breite Anwendung wird jedoch maßgeblich von der Ausgestaltung der konkreten Regelungen und der Akzeptanz der Nutzer abhängen.

4. BauGB Novelle

Am 17. Oktober 2025 hat der Bundesrat das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und der Wohnraumsicherung – den sogenannten „Bau-Turbo“ – verabschiedet. Mit dem Gesetz setzt die Bundesregierung eine Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag um, den Wohnungsbau zu beschleunigen und gleichzeitig die kommunale Planungshoheit zu wahren. Es ist Teil des Pakts für Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung, der zwischen Bund und Ländern beschlossen wurde.

Kernstück ist die Neueinführung des § 246e BauGB. Diese Norm erlaubt befristet bis zum 31. Dezember 2030 ein Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften. Gemeinden können nach einer drei-monatigen Prüfung zusätzliche Wohnungen zulassen, ohne einen Bebauungsplan neu aufzustellen oder zu ändern. Im Außenbereich soll der Bau-Turbo jedoch nur begrenzt zur Anwendung kommen und die Wohnungsbauvorhaben müssen im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit bestehenden Siedlungen stehen. Dies ermöglicht die schnelle Schaffung von Wohnraum durch Neubau, Umbau oder Umnutzung.

Ergänzend wurde § 31 Abs. 3 BauGB geändert, um Nachverdichtungspotenziale im Innenbereich wie Aufstockungen, Anbauten oder Hinterlandbebauung zu stärken, ohne dass ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden muss. Mit der Änderung des § 34 Abs. 3b BauGB sollen Neubauten im unbeplanten Innenbereich erleichtert werden – auch dort, wo sich Vorhaben nicht in den bestehenden Bebauungszusammenhang einfügen.

Darüber hinaus wird der Außenbereich behutsam geöffnet: Künftig können Bauvorhaben im räumlichen Zusammenhang mit bestehenden Siedlungen einfacher realisiert werden. Bei erheblichen Umweltauswirkungen ist eine Strategische Umweltprüfung erforderlich.

Das Gesetz trat am 30. Oktober 2025 in Kraft.

5. Grundsteuerreform

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 10. Dezember 2025 über Klagen gegen die Neuregelung der Grundsteuerreform des Bundes entschieden und festgestellt, dass das Grundsteuer-Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Die Richter sehen keine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes und halten die Bewertungsregeln für zulässig. Damit bleibt das Modell vorerst bestehen und kann weiterhin angewendet werden.

Allerdings wird die Debatte mit dem Urteil des BFH nicht abgeschlossen sein: Für mehrere Verfahren wurde bereits der Gang nach Karlsruhe zum Bundesverfassungsgericht angekündigt. Dessen Urteil wird maßgeblich darüber entscheiden, ob die Grundsteuerreform in ihrer aktuellen Form Bestand hat oder erneut angepasst werden muss. Bis dahin gilt: Das Bundesmodell bleibt rechtlich wirksam – die endgültige Klärung steht jedoch noch aus.

6. Unser Fazit

Auch im Jahr 2026 prägen zentrale gesetzgeberische Maßnahmen weiterhin die Immobilienbranche. Im Vordergrund stehen die Reform des Gebäudeenergiegesetzes sowie die Einführung des Gebäudetyps E, die beide auf Vereinfachung und Kostensenkung setzen. Gleichzeitig sollen mit dem „Bau-Turbo“ Impulse für eine Beschleunigung des Wohnungsbaus gesetzt werden. Die Verlängerung und geplante Verschärfung der Mietpreisbremse unterstreichen den Fokus auf den besonders ausgeprägten gesetzlichen Mieterschutz in Deutschland. Ob und in welchem Umfang die angekündigten weiteren Reformen, insbesondere im Mietrecht, zeitnah umgesetzt werden und welche weiteren Maßnahmen folgen, bleibt abzuwarten.