(Regulatorische) Auswirkungen der Corona Krise auf Fondsimmobilien

Wenn ein Bewertungstermin ansteht, das Gesetz eine Besichtigung fordert und diese aus Infektionsschutzgründen nicht stattfinden kann, gibt es zwei Handlungsmöglichkeiten. Entweder die Bewertung wird insgesamt verschoben, bis eine Besichtigung wieder möglich ist. Oder die Bewertung wird pünktlich, aber ohne Besichtigung vorgenommen, und der Sachverständige versucht sich ohne persönlichen Vor-Ort-Termin so viele Informationen wie möglich zu beschaffen. Beide Wege stehen mit dem Wortlaut des Gesetzes nicht im Einklang. Mangels anderer Handlungsalternativen bedarf es daher einer zweckmäßigen Auslegung.

Aus unserer Sicht scheint in der vorliegenden Ausnahmesituation die zweite Lösung vorzugswürdig. Für viele Gebäude dürfte es möglich sein, auf elektronischem Weg aktuelle Foto- oder Filmaufnahmen des Zustands zu beschaffen. Die Fondsgesellschaften verfügen vor Ort über Hausverwalter als Kontaktpersonen. Zumindest diese müssten in aller Regel noch an und in die Immobilien gelangen, um entsprechende Aufnahmen für die Bewerter zu liefern. Selbst eine Desktop-Bewertung anhand aktueller Dokumente und Zahlen ist im Zweifel aussagekräftiger als ein veralteter Wert. Bei geplanten Ankäufen wird die Erstbewertung regelmäßig erst dann vorgenommen, wenn der Kaufabschluss hinreichend sicher ist. Dann aber kann sie nicht mehr aufgeschoben werden, bis eine Besichtigung wieder möglich ist. Denn kein Verkäufer ließe sich bei einem weit fortgeschrittenen Verhandlungsstand, meist verbunden mit einem konkreten Zeithorizont für den Geschäftsabschluss, auf unbestimmte Zeit an seinem Angebot festhalten.

Die Abteilung Bankenaufsicht der BaFin hat im Rahmen der Beleihungswertermittlung für als Pfandbriefsicherheit dienende Immobilien bereits erklärt, dass Videobesichtigungen derzeit zulässig und ausreichend sind. Wenn selbst diese scheitern, darf die Wertermittlung dennoch erfolgen, allerdings müssen bestimmte Abschläge vorgenommen werden (siehe hier). Für den Bereich der Immobilienfonds wird eine Erklärung der BaFin noch erwartet.

Bei offenen Spezialfonds darf von den gesetzlichen Vorgaben für die Objektbesichtigung abgewichen werden. Für geschlossene Spezialfonds ist das Erfordernis nicht gesetzlich vorgeschrieben. In der Praxis sehen jedoch die meisten Anlagebedingungen oder Bewertungsrichtlinien eine Wertermittlung unter Einschluss von Besichtigungen vor, wenn auch mit unterschiedlicher Häufigkeit. Da hier kein zwingendes Recht vorliegt, kann das Besichtigungserfordernis mit Zustimmung aller Anleger vorübergehend abbedungen werden. Es empfiehlt sich, möglichst genau festzulegen unter welchen Umständen bzw. für welchen Zeitraum nicht besichtigt werden muss, und welche Maßnahmen stattdessen getroffen werden. Auch die Zustimmung der Anleger sollte angemessen dokumentiert werden.

Für die Notwendigkeit einer Neubewertung könnte derzeit Folgendes sprechen: Obgleich sich die Immobilien und Mietverträge (noch) nicht verändert haben, verringert das oben erwähnte Notgesetz die erzielbaren bzw. erwartbaren Mieteinnahmen bei deutschen Objekten für 2020. Das allein mag noch keinen wesentlichen Einfluss auf die längerfristige Mieterwartung haben, an der sich ein verständiger Käufer orientieren würde. Das Notgesetz ist jedoch nicht die einzige Folge der Corona-Epidemie, die negativ auf den Immobilien- und Mietmarkt durchschlagen dürfte. Zum einen sind in nächster Zeit vermehrt Unternehmensinsolvenzen infolge Umsatzausfalls zu erwarten, zumindest in von der Krise stark betroffenen Branchen. An dieser Entwicklung dürfte die – ebenfalls als Notgesetz beschlossene – zeitweise Aussetzung der Insolvenzantragspflicht nur begrenzt etwas ändern. Aber auch Unternehmen, die die Krise unbeschadet überstehen, werden vielfach kostenbewusster arbeiten müssen als bisher. Schließlich wird eine Rezession inzwischen allgemein erwartet.

Bei den genannten Faktoren ist derzeit meist nicht klar, wann und wie genau sie sich auf die Ertragssituation einer Immobilie auswirken, was gegen eine umgehende Neubewertung spricht. Denn wenn nicht klar ist, ob und wie der in der Verkehrswertdefinition genannte objektive Käufer diese Faktoren einpreisen würde, birgt auch die Wertermittlung viele Unsicherheiten. Zudem finden derzeit nur wenige Vergleichstransaktionen statt – der Immobilienmarkt befindet sich in einer Abwartehaltung.

Im Rahmen des Ertragswertverfahrens muss notwendigerweise mit Prognosen gearbeitet werden. Zumindest bei den Methodenvarianten, die bevorzugt in Deutschland zum Einsatz kommen, ist die Vorwegnahme von erst erwarteten Wertschwankungen jedoch nicht das Ziel.

Da die Anlage in Immobilien eine langfristige ist, soll die Bewertung nicht zu einer kurzfristigen, ggf. künstlichen Volatilität der Werte führen. Bei einer Neubewertung zum jetzigen Zeitpunkt könnten die Sachverständigen vor dem Dilemma stehen, dass sie zwar erwartbare, aber noch nicht eingetretene und damit nicht konkret messbare Folgen der Corona-Krise außer Acht lassen. Dann verändern sich die festgestellten Immobilienwerte womöglich nicht bzw. nur geringfügig, obwohl in einer echten Verkaufssituation ein deutlich niedrigerer Preis geboten würde. Oder sie versuchen diese Faktoren bereits mit einzubeziehen, was mit einem nicht unbeträchtlichen Maß an Spekulation einherginge. Es könnten dann Wertänderungen festgestellt werden, die sich anschließend am Markt als übertrieben erweisen.

Dieses Dilemma ist nicht neu. Dem Bewertungsverfahren bei deutschen Immobilienfonds wurde anlässlich früherer Krisen zum Teil vorgeworfen, es hätte einen zu sehr nachlaufenden oder glättenden Charakter. Wertveränderungen der Objekte würden erst im Nachhinein, oder in zu kleinen Schritten von Bewertungstermin zu Bewertungstermin eingepreist. Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass die Entscheidung für oder gegen eine außerplanmäßige Neubewertung bei vielen Objekten deutscher Immobilienfonds nicht einfach sein dürfte. KVGen sollten die Gründe für das von ihnen gewählte Vorgehen daher auf jeden Fall sorgfältig dokumentieren.

Wir unterstützen und beraten Sie gerne, sowohl auf der Regulierungs- als auch auf der immobilienrechtlichen Ebene. Sprechen Sie uns gerne jederzeit an.