Update zur Grunderwerbsteuer bei Immobilien-Share Deals

Overview


Das Bundesfinanzministerium hat am 8. Mai 2019 den lange erwarteten Referentenentwurf für die anstehende Grunderwerbsteuerreform vorgelegt.

In Depth


Das neue Grunderwerbsteuerrecht soll nach dem Gesetzentwurf nur für Erwerbsvorgänge Anwendung finden, die nach dem 31. Dezember 2019 verwirklicht werden. Share deals, für die noch bis zur Einbringung in das Gesetzgebungsverfahren ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen (Signing) und dieser bis zum Ablauf eines Jahres nach Einbringung des Gesetzesvorhabens in den Bundestag vollzogen wird (Closing), werden allerdings noch nicht an den künftig verschärften Regelungen zur Anteilsübertragungsschwelle (§ 1 Abs. 2a und Abs. 2b n.F. GrEStG) gemessen. Mit der Einbringung in das Gesetzgebungsverfahrens ist voraussichtlich ab Juni 2019 zu rechnen.

Der Referentenentwurf enthält insbesondere folgende Gesetzesänderungen:

  • Wie erwartet wird ein neuer Steuertatbestand für Anteilsübertragungen an Kapitalgesellschaften (z.B. GmbH’s) eingeführt: Gehen innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter über, wird zukünftig Grunderwerbsteuer ausgelöst. Damit wird die bereits für Personengesellschaft bestehende Rechtslage künftig auch auf Kapitalgesellschaften ausgedehnt.
  • Die bisher für Share Deals relevanten Beteiligungsschwellen werden durchgehend von 95 % auf 90 % gesenkt (Ausnahme: Die relevante Beteiligungshöhe für die Konzernklausel (§ 6a GrEStG) soll unverändert bei 95 % bleiben) und die maßgeblichen Fristen werden von 5 auf 10 Jahre erhöht.
  • Bei verschiedenen Rückausnahmevorschriften werden die maßgeblichen Fristen ebenfalls von 5 auf 10 Jahre verlängert. Die Missbrauchsbekämpfungsvorschrift des § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG wird mit einer Frist von 15 Jahren verschärft.

    Letzteres trifft insbesondere die Praxisfälle, in denen eine Anteilsvereinigung bei grundbesitzhaltenden Personengesellschaften nach Ablauf der derzeit geltenden Frist von 5 Jahren erfolgt, um die Grunderwerbsteuer nur anteilig für die erworbene Minderheitsbeteiligung auszulösen.

Prinzipiell treten die Regelungen zum 1. Januar 2020 in Kraft, jedoch sieht der Gesetzentwurf erhebliche Vertrauensschutzvorschriften und Übergangsregelungen vor:

  • Für Gesellschafter einer Personengesellschaft, die vor dem 1. Januar 2020 „Altgesellschafter“ im Sinne der derzeitigen Regelung sind oder werden, gilt weiterhin die fünfjährige Haltefrist für Zwecke des § 1 Abs. 2a Grunderwerbsteuergesetz.
  • Sofern die Beobachtungsfrist von 5 Jahren für die Übertragung der Minderheitsanteile an Personengesellschaften zum 31. Dezember 2019 abgelaufen ist (siehe Ziff. 3 oben), soll diese für Zwecke des neu gefassten § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG nicht auf 15 Jahre verlängert werden.
  • Zur Vermeidung von Umgehungen soll auch dann Grunderwerbsteuer ausgelöst werden, wenn eine am 31. Dezember 2019 bestehende Beteiligung von mindestens 90 % auf mindestens 95 % aufgestockt wird.
  • Vertrauensschutz soll für nicht vollzogene Übertragungen bestehen, die auf einem Verpflichtungsgeschäft beruhen, das nicht länger als 1 Jahr vor dem Datum der Einbringung des Gesetzesentwurfs in den Bundestag abgeschlossen wurde, sofern der Vollzug innerhalb von 1 Jahr nach Einbringung des Gesetzentwurfs erfolgt.

Der Gesetzesentwurf wurde den Fachverbänden mit der Möglichkeit zur Stellungnahme bis Ende Mai 2019 zur Verfügung gestellt und soll anschließend in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht werden.