COVID-19 – FAQ für Vermieter und Mieter

1. Steht dem Mieter wegen der COVID-19-Pandemie im Hinblick auf die Mietzahlung ein Leistungsverweigerungsrecht zu?

Nein. Das am 27. März 2020 verabschiedete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie sieht für Mietverträge kein Moratorium vor.

2. Kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter die Miete wegen der COVID-19-Pandemie nicht oder nicht in voller Höhe zahlt?

Zunächst nein. Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Mietrückständen, die den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 betreffen, ist bis zum 30. Juni 2022 ausgeschlossen, sofern die Mietrückstände auf den wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Mieter haben vom 30. Juni 2020 an also grundsätzlich zwei Jahre Zeit, einen solchen Mietrückstand wieder auszugleichen. Eine Kündigung wegen solcher Mietrückstände ist erst ab dem 1. Juli 2022 wieder möglich. Die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus früheren Zeiträumen oder aus anderen Gründen ist weiter möglich.

3. Kann der Vermieter die vom Mieter gestellte Mietsicherheit in Anspruch nehmen, wenn der Mieter die Miete wegen der COVID-19-Pandemie nicht zahlt?

Ja. Das gesetzliche Moratorium gilt nicht für Mietforderungen, d.h. diese sind grundsätzlich weiterhin regulär vom Mieter zu zahlen. Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig, fallen Verzugszinsen an und der Mieter hat dem Vermieter etwaige Verzugsschäden zu ersetzen. Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug zudem seine Mietsicherheiten (Bankbürgschaft, Vermieterpfandrecht, etc.) in Anspruch nehmen. Der gesetzliche Verzugszins für Mietschulden beträgt bei Unternehmern pro Jahr neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, d.h. derzeit 8,12 % p.a.

4. Welche Regelungsinstrumente stehen den Mietvertragsparteien für eine vorübergehende Mietvertragsanpassung für die Dauer der Corona-Krise zur Verfügung?

Die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie treffen sowohl Vermieter als auch Mieter. Aus Vermietersicht wird insbesondere bemängelt, dass für gewerbliche Immobilienfinanzierungen kein gesetzliches Moratorium vorgesehen ist. Zeitgleich drohen Mieterinsolvenzen. Es sind verschiedene Regelungsinstrumente denkbar, um die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie für beide Vertragsseiten besser handhabbar zu machen. In Betracht kommen insbesondere eine Stundung der Mietzahlungen, eine temporäre Herabsetzung der Miete, ggf. kombiniert mit Staffel- oder Umsatzmietvereinbarungen oder der Vereinbarung zusätzlicher Mietsicherheiten (z.B. Konzernbürgschaften).

5. Muss eine Stundung der Miete oder eine Herabsetzung der Miete als Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart werden oder reicht ein einfaches Schreiben?

Eine Stundung der Miete oder Mietreduzierung sollte in einem ordnungsgemäßen Nachtrag zum Mietvertrag dokumentiert werden, um etwaige Kündigungsrisiken wegen Schriftformmängeln ausschließen zu können. Eine Stundungsabrede betrifft nicht nur die Mietzahlungsmodalitäten, die ggf. für einen kurzen Zeitraum auch außerhalb eines Nachtrages angepasst werden können, sondern schränkt auch das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages temporär ein. Insoweit sollte zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform ein Nachtrag abgeschlossen werden.

Bei der Vorbereitung und Umsetzung entsprechender Nachtragsvereinbarungen steht das McDermott Team Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

6. Kann der Vermieter von einem Mieter in der Krise eine zusätzliche Mietsicherheit verlangen?

Grundsätzlich nein. Dem Vermieter kann allenfalls ein Leistungsverweigerungsrecht im Hinblick auf die Übergabe des Mietgegenstandes an den Mieter zustehen, wenn die Übergabe noch nicht erfolgt ist und nach Abschluss des Mietvertrages erkennbar geworden ist, dass der Mieter nicht in der Lage sein wird, die Miete mangels Leistungsfähigkeit zu zahlen. Der Mieter kann das Leistungsverweigerungsrecht des Vermieters durch Stellung einer Sicherheit abwenden.

7. Kann der Mieter aufgrund der Corona-Krise eine Anpassung seines Mietvertrages verlangen?

In Betracht kommt allenfalls eine Anpassung des Mietervertrages auf Grundlage des Rechtsinstitutes der Störung der Geschäftsgrundlage. Eine Anpassung würde insbesondere voraussetzen, dass der Umstand, der zur Grundlage des Vertrages geworden ist und sich schwerwiegend verändert hat, nicht dem Risikobereich einer Partei zuzurechnen ist. Vor dem Hintergrund, dass der Mieter als Betreiber seines Geschäfts grundsätzlich das Verwendungsrisiko sowie das unternehmerische Risiko trägt und der bislang eher ablehnenden bzw. zurückhaltenden Haltung des Bundesgerichtshofes zur Anwendung dieses Rechtsinstituts, ist eine entsprechende Anpassung des Mietvertrages eher kritisch zu beurteilen. Jedenfalls ist eine Einzelfallprüfung erforderlich. Es kann nicht schlechthin ausgeschlossen werden, dass sich – jedenfalls im Falle einer weiteren Verschärfung der COVID-19-Krise – die Auffassung durchsetzt, dass eine Vertragsanpassung in Betracht kommt.

8. Muss der Vermieter die Umsatzsteuer aus umsatzsteuerpflichtigen Mietverhältnissen auch dann an das Finanzamt abführen, wenn die Miete nicht gezahlt wird?

Grundsätzlich muss der Vermieter die Umsatzsteuer zunächst auch dann an das Finanzamt abführen, wenn der Mieter nicht zahlt. Zahlt der Mieter endgültig nicht (z.B. wegen Insolvenz) oder wird die Miete herabgesetzt, kann der Vermieter die Umsatzsteuer unter Beachtung von bestimmter Formalitäten zurückfordern. Es ist bislang noch unklar, ob der wegen der COVID-19-Pandemie auf Antrag teilweise zu gewährende (potentiell zinslose) Aufschub der Fälligkeit für Steuerzahlungen auch für Umsatzsteuern des Vermieters gilt. Gleiches gilt für den Aufschub von Zwangsmaßnahmen für säumige Umsatzsteuern.

9. Ist die Corona-Krise ein Fall höherer Gewalt?

In der Rechtsprechung zum Reisevertragsrecht wurde im Falle einer Epidemie das Vorliegen von höherer Gewalt bejaht. Daher liegt es nahe, dass auch die vorherrschende COVID-19-Pandemie als höhere Gewalt einzustufen ist. So führt auch das Bundesinnenministerium in seinem Erlass vom 23. März 2020 zu bauvertraglichen Fragen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie aus, dass die COVID-19-Pandemie höhere Gewalt sein kann. Dies soll jedoch nicht pauschal angenommen werden können, sondern sei im Einzelfall zu prüfen. Bejahendenfalls würde höhere Gewalt jedoch nicht automatisch dazu führen, dass z.B. mietvertragliche Fristen oder Verpflichtungen verlängert bzw. angepasst würden. Dafür würde es einer entsprechenden vertraglichen Regelung bedürfen.

10. Was können Mieter gegen die Schließungsanordnungen unternehmen?

Mieter können gegen die Schließungsanordnungen der Bundesländer und Kommunen Rechtsbehelfe einlegen. Die Einlegung solcher Rechtsbehelfe würde aber nicht automatisch dazu führen, dass die Schließungsanordnungen bis zur Klärung vorübergehend außer Kraft gesetzt werden.

Zusätzlich können Mietern – auch im Fall von rechtmäßigen Schließungsverfügungen – im Einzelfall und unter spezifischen Voraussetzungen gewisse Entschädigungsansprüche gegen die öffentliche Hand zustehen, die beispielsweise fortlaufend zu bezahlende Betriebs- und Entgeltkosten abdecken.

11. Muss der Mieter Insolvenz anmelden, wenn er aufgrund der Corona-Krise seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann?

Der Entwurf des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie sieht grundsätzlich eine Aussetzung der Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrags bis zum 30. September 2020 vor. Etwas anderes gilt nur, wenn die Insolvenzreife nicht auf den Folgen der COVID-19-Pandemie beruht oder keine Aussichten bestehen, die Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen; in diesen Fällen bleiben die Insolvenzantragspflicht und die (straf-)rechtlichen Folgen im Fall verspäteter Antragstellung bestehen. Das Gesetz sieht eine (widerlegbare) Vermutung vor, dass die Insolvenzreife auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht und Aussichten auf Beseitigung der Zahlungsunfähigkeit bestehen, wenn das Unternehmen zum 31. Dezember 2019 nicht zahlungsunfähig war.