Kurz vor Jahresende hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine für Projektentwickler, Bestandshalter, Investoren und Finanzierer außerordentlich praxisrelevante Grundsatzfrage entschieden: Nachbarerbbaurechte sind zulässig – ein Erbbaurecht kann auch für ein bestehendes oder noch zu errichtendes Gebäude bestellt werden, welches sich auf benachbarte Grundstücke erstreckt (sog. Nachbarerbbaurecht). Das in § 1 Abs. 3 ErbbauRG normierte Verbot, ein Erbbaurecht auf einzelne Gebäudeteile zu beschränken, steht einer solchen Gestaltung nach Auffassung des BGH nicht entgegen.

Mit dieser Entscheidung beendet der Senat eine über Jahre hinweg kontrovers geführte Debatte – und sorgt zugleich für dringend benötigte Rechtssicherheit in der immobilienwirtschaftlichen Handhabung von Erbbaurechten.

Worum ging es konkret?
Gegenstand des Rechtsstreits war ein Erbbaurecht über einen großflächigen Gebäudekomplex, der sich über mehrere Grundstücke erstreckte und an den Grundstücksgrenzen nicht ohne Weiteres teilbar war. Die Vorinstanz (Oberlandesgericht Düsseldorf) ging zwar vom Vorliegen eines Nachbarerbbaurechtes aus, ließ jedoch ausdrücklich offen, ob eine solche Gestaltung gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG verstößt und deshalb zur Nichtigkeit des Erbbaurechtsvertrages führt. Zur Begründung stellte das OLG vielmehr darauf ab, dass sich die Parteien im konkreten Fall jedenfalls nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht mehr auf eine etwaige Nichtigkeit des Erbbaurechtsvertrages berufen könnten.

Was hat der BGH entschieden?
Der BGH hat nunmehr festgestellt, dass Nachbarerbbaurechte zulässig sind, und seine frühere gegenteilige Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben. Nach Auffassung des Senats richtet sich § 1 Abs. 3 ErbbauRG in erster Linie gegen unzulässige Beschränkungen des Erbbaurechts auf Gebäudeteile innerhalb des belasteten Grundstücks (klassisch: Stockwerks- oder Gebäudeteilmodelle). Eine Bebauung eines einheitlichen Gebäudes über benachbarte Grundstücke fällt nach der Auslegung des BGH nicht unter das gesetzliche Verbot des § 1 Abs. 3 ErbbauRG und ist damit zulässig.

Was sind die Folgen für die Praxis?
Die Entscheidung schafft erhebliche Rechtssicherheit für Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien – insbesondere bei langlaufenden Erbbaurechten, bei denen ein einheitliches Gebäude bereits “über die Grenze” errichtet wurde oder künftig errichtet werden soll. Auch sollte die Entscheidung die Frage geklärt haben, ob Nachbarerbbaurechte finanzierbar sind.

So sehr die klare Anerkennung der Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten zu begrüßen ist, verlagert der BGH den Fokus zugleich auf die praktischen Folgefragen: Gerade bei der Beendigung des Erbbaurechtes (Aufhebung, Heimfall oder Zeitablauf) stellt die eigentumsrechtliche Zuordnung eines einheitlichen, auf mehreren Grundstücken errichteten Gebäudes die Beteiligten vor erhebliche Herausforderungen. Dies gilt insbesondere auch für die Sicherung entsprechender Nutzungsrechte während der Laufzeit des Erbbaurechtes. Umso wichtiger bleibt eine vorausschauende und umsichtige Vertragsgestaltung, die die mit einer grenzüberschreitenden Bebauung verbundenen Szenarien belastbar absichert und diese idealerweise von Beginn an “exitfest” strukturiert.