Gesetzentwurf zu Beschränkung der Kündigung von Miet- und Darlehensverträgen wegen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie

Überblick


Als weitere drastische Maßnahme im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie hat das Bundesministerium für Justiz und für Verbraucherschutz einen Gesetzentwurf vorbereitet, der noch in dieser Woche im Schnellverfahren umgesetzt werden soll. Der Gesetzentwurf schließt unter anderem Kündigungen von Miet- und Verbraucherdarlehensverträgen vorübergehend aus, wenn die Mieter bzw. (Verbraucher-)Darlehensnehmer wegen der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ihre vertraglichen Zahlungen nicht mehr leisten können. Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die COVID-19-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und Grundstücke die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

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Die Regelung ist Teil des umfassenden Gesetzentwurfs, der unter anderem ein Moratorium (vollständiges Leistungsverweigerungsrecht) für Dauerschuldverhältnisse von Verbrauchern und Kleinstunternehmen vorsieht, wenn ein Verbraucher oder Kleinstunternehmen infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem COVID-19-Virus zurückzuführen sind, die vertraglich geschuldete Leistung nicht erbringen kann. Zudem soll, wie bereits im Laufe der vergangenen Woche bekannt wurde, die Insolvenzantragspflicht vorübergehend ausgesetzt werden.

Im Hinblick auf Mietverträge sind folgende Regelungen vorgesehen:

  • Der Gesetzentwurf sieht keine Stundung von Mieten vor. Für Forderungen aus Mietverhältnissen gilt kein Moratorium, d.h. die Mietforderungen werden weiterhin fällig und können vom Vermieter geltend gemacht werden. Dies hat zur Folge, dass Mieter ihre Forderungen grundsätzlich weiterhin fristgerecht leisten müssen und andernfalls in Verzug geraten. Im Falle des Zahlungsverzugs fallen entsprechend Verzugszinsen an. Der Vermieter kann zudem bei Zahlungsverzug Mietsicherheiten in Anspruch nehmen.
  • Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Mietrückständen, die den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 betreffen, ist bis zum 30. Juni 2022 ausgeschlossen, sofern die Mietrückstände auf den wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Wegen solcher Zahlungsrückstände kann erst ab dem 1. Juli 2022 wieder gekündigt werden. Damit haben Mieter vom 30. Juni 2020 an grundsätzlich zwei Jahre Zeit, einen solchen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand auszugleichen.
  • Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und Nichtleistung der Miete ist vom Mieter glaubhaft zu machen, d.h. die entsprechende Behauptung des Mieters muss überwiegend wahrscheinlich sein.
  • Das Gesetz enthält eine Verordnungsermächtigung zur Verlängerung des o.gen. Zeitraums bis zum 30. September 2020, wenn zu erwarten ist, dass sich die COVID-19-Pandemie weiterhin erheblich auf das wirtschaftliche Leben auswirkt.
  • Der Gesetzentwurf differenziert bei der Beschränkung von Kündigungen nicht zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen. Die Regelung ist auch nicht nur auf Mietverträge von Verbrauchern und Kleinstunternehmen anwendbar.

Im Hinblick auf Verbraucher-Darlehensverträge sollen folgende Regelungen gelten:

  • Ansprüche des Darlehensgebers auf Zins- oder Tilgungsleistungen, die im Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden, werden für die Dauer von drei Monaten ab Fälligkeit gestundet, wenn der Darlehensnehmer aufgrund der wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Kündigungen des Darlehensgebers sind in solchen Fällen bis zum Ablauf der Stundung ausgeschlossen.
  • Die Parteien sollen eine einvernehmliche Lösung zu Anpassungen des Darlehens (z.B. Änderung der Laufzeiten oder Teilleistungen) treffen. Kommt eine solche Lösung für den Zeitraum nach dem 30. Juni 2020 nicht zustande, verlängert sich die Laufzeit des Darlehens um drei Monate und die jeweilige Fälligkeit der geschuldeten Zahlungen wird um diese Frist hinausgeschoben.

Die Gesetzesvorlage wurde heute im Bundeskabinett beschlossen und soll am Mittwoch (25. März 2020) im Bundestag verabschiedet werden. Der Bundesrat soll dem Maßnahmenpaket am Freitag (27. März 2020) zustimmen.

Der Gesetzentwurf hat erhebliche Eingriffe in zahlreiche Vertragsverhältnisse und Kernelemente des Zivilrechts zum Gegenstand. An zahlreichen Stellen besteht noch Klärungsbedarf zur Klärung. Zum Beispiel ist nicht geregelt, wie mit Kündigungsrechten im Zusammenhang mit Mietsicherheiten des Mieters bei Nichtleistung oder Nicht-Wiederauffüllung der Mietsicherheit umgegangen werden soll. Aufgrund des Gesetzentwurfs lassen sich – auch unter Berücksichtigung der Begründung – zudem keine Rückschlüsse darauf ziehen, ob behördlich angeordnete Schließungen Auswirkungen auf die Mietzahlungspflicht haben.

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