UPDATE MIET- UND PACHTRECHT: Gesetzesbeschluss vom 17. Dezember 2020 zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften

Überblick


Der Deutsche Bundestag hat im Anschluss an den Beschluss der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder am 17. Dezember 2020 ein Gesetz zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften u. a. im Miet- und Pachtrecht beschlossen:1

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Eine Verlängerung der für Mietrückstände im 2. Quartal 2020 geltenden Kündigungsbeschränkungen wurde nicht beschlossen.

DARSTELLUNG UND RECHTLICHE BEWERTUNG

Zielsetzung des Gesetzes ist es, die „Verhandlungsposition der Gewerberaummieter zu stärken“ und an die „Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien“ zu appellieren, eine im Einzelfall angemessene Lösung zu finden. Während der Gesetzesbeschluss die Rechtsposition der gewerblichen Mieter zweifelsohne stärkt, liefert er im Ergebnis jedoch keine Antwort auf die Frage, welche konkreten Auswirkungen die staatlich angeordneten Beschränkungen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie auf die Mietzahlungsverpflichtungen von Gewerberaum-Mietern und Pächtern haben:

  1. Zum einen bezieht sich die gesetzliche Vermutung nur auf die erste Voraussetzung der Störung der Geschäftsgrundlage, das sog. reale Merkmal. Es wird widerlegbar vermutet, dass sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die weiteren Voraussetzungen des § 313 BGB, also

    – die Parteien hätten den Mietvertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten (sog. hypothetisches Element) und
    – das Festhalten des Mieters am unveränderten Mietvertrag ist im konkreten Einzelfall nicht zumutbar (sog. normatives Element) 

    werden von der beschlossenen Vermutung nicht erfasst und müssen im Streitfall durch den Mieter, der sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen will, dargelegt und bewiesen werden. Insofern ist weiterhin offen, ob und ggf. in welchem Umfang der Mieter zur Aussetzung von Mietzahlungen berechtigt ist.

    Als typisches Beispiel für die Nichtverwendbarkeit benennt die Gesetzesbegründung behördliche Schließungsanordnungen. Eine erhebliche Einschränkung soll ausweislich der Gesetzesbegründung aber auch bei einer staatlichen Vorgabe gegeben sein, nach der nur ein bestimmter Teil der Ladenfläche für Publikumsverkehr genutzt werden darf oder die Anzahl der Personen zu beschränken ist.

    Im Rahmen der Zumutbarkeit verweist die Gesetzesbegründung auf die Umstände des Einzelfalls. Dabei sind insbesondere öffentliche oder sonstige Zuschüsse, ersparte Aufwendungen durch Anmeldung von Kurzarbeit oder Wegfall von Wareneinkäufen zu berücksichtigen. Eine Überkompensation des Mieters soll nicht erfolgen.

2. Zum anderen folgt aus dem beschlossenen Gesetz kein automatisches Recht des Mieters, die Miete zu reduzieren oder ganz oder teilweise einzubehalten. Bei Vorliegen der Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage kann der Mieter lediglich eine Anpassung des Mietvertrages verlangen oder – sofern eine Anpassung nicht möglich oder nicht zumutbar sein sollte – den Mietvertrag kündigen. Die Vertragsparteien müssen also das Gespräch suchen und eine im jeweiligen Einzelfall angemessene Anpassung des Mietvertrages vereinbaren, die die schutzwürdigen Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters in ein angemessenes Gleichgewicht bringt. Die gesetzliche Regelung gibt dabei keine Richtlinien für die Art und die Höhe der entsprechenden Vertragsanpassung vor. Die Ausgestaltung der konkreten Vertragsanpassung, etwa eine Minderung oder Stundung der Miete während des Zeitraumes der Einschränkungen, eine Verringerung der angemieteten Flächen oder sonstige Maßnahmen, ist einzelfallabhängig. Es ist den Parteien überlassen, diese jeweils individuell zu verhandeln.

Können sich die Vertragsparteien nicht auf eine angemessene Anpassung des Mietvertrages einigen, wird der betreffende Einzelfall einer Entscheidung durch die Gerichte zuzuführen sein. Ob allein der Appell an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien zu der von dem Gesetzgeber erhofften Entlastung der Gerichte führen wird, mag in diesem Zusammenhang bezweifelt werden. Insbesondere das Element der Zumutbarkeit wird voraussichtlich in vielen Konstellationen streitig sein. Teile der Rechtsprechung haben in diesem Zusammenhang eine Unzumutbarkeit für das Festhalten des Mieters am Vertrag im Einzelfall aufgrund folgender Argumente bereits verneint: Kurze Zeit der Schließung, Einsparungen durch Kurzarbeit, nur vorübergehender Umsatzrückgang, Ausgleich in Form von staatlichen Hilfen, Versicherbarkeit des völligen Betriebsausfalls, mögliche Kompensationsmaßnahmen des Mieters (Onlineshops, Gutscheinmodelle, Rabattaktionen etc.), Finanzierungskosten des Vermieters, Kündigungsrechte des Mieters in absehbarer Zeit, Risikotragung des Mieters.

Des Weiteren wird in der Gesetzesbegründung klargestellt, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie – abhängig von den konkreten Umständen des Einzelfalls und den vertraglichen Regelungen – auch einen Mangel im Sinne des § 536 BGB darstellen können. Mieter können sich daher im Fall pandemiebedingter staatlicher Maßnahmen unter Umständen auch auf die mietrechtlichen Gewährleistungs- und Gestaltungsrechte berufen. Dies gilt auch für die Monate April bis Juni 2020, als aufgrund des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht im Mietrecht vorübergehend ein besonderes Kündigungsschutzrecht galt. Denn das vorstehend genannte Gesetz regelte weder den Ausschluss der mietrechtlichen und allgemeinen Leistung noch traf es eine Aussage über die Risikoverteilung zwischen den Parteien von Mietverträgen.

Nach dem ebenfalls beschlossenen Vorrang- und Beschleunigungsgebot sind Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie zudem vorrangig und beschleunigt zu behandeln zu behandeln.

Das Gesetz tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft.

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Drucksache 761/20 des Bundesrates vom 17. Dezember 2020 zum Gesetzesbeschlusses des Deutschen Bundestages zum „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Verein- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“.